Những căn hộ đầu tiên trong quỹ nhà xã hội của Hà Nội tại khu đô thị Việt Hưng.

Rào cản thủ tục

Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15-5 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) và Thông tư  07/2013/TT-BXD ngày 15-5-2013 của Bộ Xây dựng đã quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện vay vốn và giao cho các ngân hàng thương mại hướng dẫn cụ thể cho khách hàng về thủ tục vay vốn. Ðể tiếp cận nguồn vốn này, người dân và doanh nghiệp trước hết phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn đã quy định trong các thông tư, ngoài ra, còn phải đạt được một số yêu cầu khác để bảo đảm các ngân hàng có khả năng thu hồi vốn.

Sau một tuần triển khai thực hiện, theo phản ánh của nhiều người dân trực tiếp đến các ngân hàng để tìm hiểu việc tiếp cận nguồn vốn, họ đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vướng mắc đầu tiên chính là tiêu chí TNT. Ðịnh nghĩa thế nào là đối tượng TNT, thì ngay cả người dân lẫn phía ngân hàng cũng còn rất "mù mờ". Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng cho rằng, tiêu chí TNT có thể được xác định dựa trên việc người đó có phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không. Cụ thể hơn, theo ông  Nam đó là, những người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, trong thực tế, không có bất kỳ một văn bản nào có nội dung quy định thu nhập bao nhiêu là TNT, ngay cả trong Thông tư  11/2013/TT-NHNN và 07/2013/TT-BXD cũng vậy. Chưa kể, mốc 9 triệu đồng/tháng cũng phải chờ đến ngày 1-7 tới mới chính thức có hiệu lực. Do đó hiện nay, phần lớn các ngân hàng cũng quy định một cách chung chung và chỉ đạo các đơn vị kinh doanh tiếp cận các đối tượng khách hàng theo hướng "cứ không phải đóng thuế thu nhập là TNT", dẫn đến việc mỗi ngân hàng có những căn cứ xác định và mốc xác định mức TNT khác nhau.

Rào cản tiếp theo mà người TNT cần phải vượt qua là phải có tài sản bảo đảm, hoặc chứng minh được có nguồn thu nhập thường xuyên và có phương án trả nợ ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng đều quy định người vay có thể thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc bất động sản (BÐS) khác. Song, với quy định người vay vốn mua nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ không được mua bán và thế chấp ngôi nhà này trong thời gian vay vốn, thì việc tìm kiếm tài sản bảo đảm không hề dễ dàng.

Ðặc biệt, dựa theo quy định tại các thông tư nêu trên yêu cầu đối tượng phải có hợp đồng mua nhà thì mới được vay vốn cho nên hầu hết các ngân hàng đều đặt ra yêu cầu đầu tiên khi khách hàng vay gói hỗ trợ mua nhà lãi suất 6%/năm là phải có hợp đồng ký với chủ đầu tư, rồi mới nộp hồ sơ cho ngân hàng xét duyệt có được vay vốn hay không. Trao đổi với phóng viên, nhiều người dân cũng như các chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, quy định ký hợp đồng rồi mới đưa hồ sơ cho ngân hàng xét duyệt có được vay vốn hay không là chưa hợp lý. Chị Ðỗ Thu Minh (Từ Liêm, Hà Nội) trăn trở: "Nếu sau khi ký hợp đồng mua nhà nhưng hồ sơ xin vay vốn ưu đãi không được ngân hàng xét duyệt, thì gia đình tôi không biết phải xoay xở tiền đâu ra để đóng các đợt tiếp theo. Quy định thế này chẳng khác nào bắt người dân chơi trò may-rủi".

Theo khẳng định của NHNN: Ðây là chương trình tín dụng chính sách, không phải là vốn ngân sách cấp cho các đối tượng mua NƠXH, vì vậy dù cho lãi suất thấp, thời hạn dài nhưng mấu chốt là người vay phải có thu nhập để trả gốc và lãi vay theo định kỳ cho ngân hàng cho vay. Do đó, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) Nguyễn Viết Mạnh đưa ra lời khuyên: Người dân cần phải tính toán khả năng tài chính trước khi đi vay vốn mua nhà. Ðể được vay, người mua nhà phải thuyết phục, phải chứng minh được với ngân hàng về phương án trả nợ như thế nào. Còn nếu phải đi vay số tiền quá lớn so khả năng tài chính của mình, trong khi khả năng trả nợ cũng không rõ ràng thì đây sẽ là rủi ro cho chính người mua nhà.

Còn theo TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc NHNN, để bảo đảm khả năng trả nợ, ít nhất cả hai vợ chồng cũng phải có thu nhập từ 9 đến 15 triệu đồng/tháng, bởi hiện nay giá của các căn hộ cũng rất khác nhau. Có những căn hộ giá 500 triệu đồng, 700 triệu đồng hoặc một tỷ đồng, và được vay thời hạn từ 10 đến 15 năm. Nếu thu nhập từ 9 đến 10 triệu đồng/tháng, trừ chi tiêu hằng ngày, hộ gia đình đó phải dành từ 3 đến 4 triệu đồng trả nợ ngân hàng; còn với thu nhập 15 triệu đồng thì phải dành từ 5 đến 6 triệu đồng để trả nợ. Còn với những hộ gia đình có tổng thu nhập từ 6 đến 8 triệu đồng/tháng, sẽ rất khó được ngân hàng chấp nhận cho vay. Bởi vì, khi xét duyệt cho vay, ngân hàng thường phải xem đối tượng vay vốn có khả năng trả nợ được hay không để bảo đảm an toàn đồng vốn, tránh nợ đọng phát sinh. Do đó, chắc chắn sẽ khó thu nợ với người vay có mức thu nhập như vậy. Với mức thu nhập này, ngân hàng chỉ có thể cho vay mua căn hộ 300 triệu đồng và kéo dài trong thời hạn 10 năm. Nhưng hiện nay, căn hộ thấp cũng phải có giá từ 500 triệu đồng.

Ngân hàng vào cuộc

Theo lãnh đạo NHNN, chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở thực hiện được một tuần (thời gian giải ngân của chương trình là ba năm) cho nên các khách hàng là cá nhân mua nhà mới chủ yếu là tìm hiểu hồ sơ, thủ tục tại các ngân hàng cho vay mà chưa có các hồ sơ hoàn chỉnh để ngân hàng thẩm định cho vay. Trong tuần tới, sau khi đã hoàn thiện hồ sơ theo Thông tư 07/2013/TT-BXD  thì ngân hàng sẽ cho vay và giải ngân cho khách hàng cá nhân có đủ điều kiện.

Hiện nay, các ngân hàng cũng đã triển khai đến các chi nhánh trong cả nước, cụ thể như: Cả năm ngân hàng đã ban hành văn bản hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở trong toàn hệ thống; Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VietcomBank) đã tổ chức hai Hội nghị tập huấn về chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Hà Nội và tại TP Hồ Chí Minh; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) cũng đã tổ chức Hội nghị triển khai và một số hình thức truyền thông khác; Ngân hàng TMCP Ðầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã tiếp cận với các dự án NƠXH tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và đã thỏa thuận cho vay về nguyên tắc và chỉ đợi Bộ Xây dựng công bố danh sách các dự án được vay thì sẽ ký hợp đồng tín dụng... VietinBank cho biết, ngân hàng này hiện đang đặc biệt chú trọng tới Chương trình cho vay hỗ trợ mua nhà ở. Hiện tại, VietinBank đã hoàn thiện tất cả các công tác chuẩn bị và đã chính thức triển khai Chương trình. Toàn bộ hệ thống gồm 150 chi nhánh, gần 1.000 điểm giao dịch của VietinBank cũng đã sẵn sàng để cấp tín dụng cho khách hàng ngay từ ngày đầu triển khai.

Tuy nhiên, cũng theo đánh giá từ lãnh đạo VietinBank: Hiện tại, thị trường BÐS còn nhiều khó khăn, giá bán BÐS, nhất là nhà ở thương mại, tuy đã giảm, nhưng vẫn còn cao so mặt bằng thu nhập trung bình của người dân. Do đó, việc đưa ra gói hỗ trợ trong thời điểm này có thể vẫn gặp phải khó khăn do sức hấp thụ của thị trường chưa cao. Do đó, để triển khai hiệu quả Thông tư 11/2013/TT-NHNN, hỗ trợ người dân tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp, VietinBank đề xuất đối với NHNN, các cơ quan chức năng và các ngân hàng quốc doanh trong danh sách triển khai gói ưu đãi, đó là: dựa trên cơ sở báo cáo doanh số giải ngân theo chương trình hằng kỳ, NHNN nghiên cứu và đưa ra quyết định điều chỉnh giá trị gói ưu đãi bảo đảm phù hợp tình hình và nhu cầu thực tế thị trường; tổ chức họp bàn theo định kỳ để đánh giá hiệu quả triển khai chương trình để có các chính sách điều chỉnh phù hợp và kịp thời; các ngân hàng quốc doanh trong danh sách triển khai gói ưu đãi cần liên tục tiếp nhận, tổng hợp các ý kiến vướng mắc phát sinh của khách hàng trong quá trình triển khai, kịp thời báo cáo NHNN và các cơ quan, bộ, ngành liên quan nhằm có các cơ chế, chính sách điều chỉnh phù hợp.

Phó Tổng giám đốc BIDV Phạm Quang Tùng cũng cho biết, ngân hàng đã có Ban chỉ đạo, giải đáp chi tiết và sẵn sàng tư vấn cho khách hàng vay vốn mua nhà ở theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN. Tuy nhiên, BIDV cũng kiến nghị: Chính phủ, NHNN, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu, xem xét việc dùng tài sản hình thành từ vốn vay là NƠXH. Hiện nay, do chưa có hướng dẫn của NHNN và các bộ, ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản  bảo đảm là NƠXH để thu hồi nợ cho nên trong thời gian tài sản chưa được phép mua bán, chuyển nhượng, các ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý tài sản thu hồi nợ. Khách hàng vay là những người TNT và không ổn định, do đó việc xác định nguồn thu nhập để trả nợ vay là tương đối khó khăn và rủi ro phát sinh từ những khoản vay này là tương đối lớn nên NHNN cần có giải pháp cụ thể tránh để phát sinh nợ xấu đối với nhóm khách hàng này.

Theo Báo Nhân dân